Tình Hình Bất Động Sản 2018
TP - Sau 2 năm thị trường bất động sản (BĐS) tăng trưởng, năm
2018 doanh nghiệp đối mặt với nhiều khó khăn khi “vốn” bị siết. Nhiều chuyên
gia cho rằng, đã đến lúc thanh lọc thị trường khi nhiều năm chủ đầu tư “tay
không bắt giặc” dẫn đến rủi ro, nợ xấu cao trong hệ thống ngân hàng.
Theo dự
thảo sửa đổi Thông tư 36, từ năm 2018 Ngân hàng Nhà nước sẽ giảm tỷ lệ dùng vốn
ngắn hạn cho vay trung dài hạn, đồng nghĩa việc các nhà băng phải “siết hầu
bao” cho vay lĩnh vực BĐS. Việc này được các chuyên gia cảnh báo gây ảnh hưởng
không nhỏ tới những ông lớn đầu tư BĐS phân khúc cao cấp và những loại hình mới
như condotel (căn hộ khách sạn). Mới đây nhất, cơ quan này cũng đã có công văn
yêu cầu các ngân hàng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng hạn chế tập trung
tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Song song đó là giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn
cho vay tiêu dùng để đầu tư, kinh doanh BĐS.
Bộ
trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà tại buổi hội thảo về thị
trường BĐS cuối năm 2017 cho rằng, chưa có dấu hiệu quá bất thường nhưng
khoảng cách cung - cầu giữa nguồn cung căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng
với nhà ở xã hội đang quá xa nhau. Tuy nhiên, nếu thực hiện hết các dự án BĐS
có khả năng cuối năm 2017 và đầu năm 2018, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao
cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp.
Cảnh
báo “cán cân” BĐS đang lệch hẳn sang phân khúc hạng sang dù được Bộ Xây dựng và
Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) liên tiếp đưa ra, nhưng trên thực tế đây là điều ít
được giới đầu tư và doanh nghiệp quan tâm. Thực tế chứng minh, BĐS cao cấp vẫn
có sự tăng trưởng rất lớn, nhiều dự án địa ốc hạng sang, du lịch nghỉ dưỡng có
dấu hiệu dư thừa. Trong khi phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền rất
thiếu các dự án căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên, dưới 1 tỷ
đồng.
Về
việc “thắt hầu bao” cho vay BĐS, TS Ngô Trí Long cho rằng, đây là động thái cần
thiết và kịp thời. Vị chuyên gia này nhận định, sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng hiện
nay phát triển quá rầm rộ, tỷ lệ nghịch với đầu ra. Nếu không kiểm soát rủi ro
thì vốn sẽ ứ đọng ở phân khúc này, gây ra hiện tượng nợ xấu. Vì vậy, việc ngân
hàng điều chỉnh các tỷ lệ rủi ro cũng như hệ số cho vay như một cảnh báo, một
“thẻ vàng” đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng cao cấp. Từ đây, khơi thông các dự
án ở phân khúc dành cho người thu nhập trung bình, người nghèo.
Cùng
quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng với việc hạn chế nguồn
tín dụng vào BĐS, nhà đầu tư condotel hiện nay phải đối mặt với ít nhất 4 rủi
ro gồm khả năng vay vốn hạn chế, lãi suất không thể dự báo, thu nhập ròng thấp
hơn kỳ vọng và sự gián đoạn của dòng tiền thanh toán khoản vay tín dụng.
Theo
ông Ánh, Thông tư 36 chính thức có hiệu lực, dòng vốn vào BĐS bắt đầu bị siết
lại. Điều này được đánh giá là sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn
lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho những “ông trùm” đầu tư condotel.
Còn
Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) khẳng định: phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền
có 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là chủ đạo và có tính
thanh khoản cao nhất của thị trường sẽ không bị ảnh hưởng khi bị siết tín dụng.
Phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn và phân khúc thị trường cao cấp
sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường.
Theo
báo cáo của CBRE, thị trường BĐS hiện nay vẫn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.
Để đảm bảo thị trường phát triển bền vững, việc giảm phụ thuộc vào vốn ngân
hàng cần được doanh nghiệp chú trọng. Chia sẻ về vấn đề này, Phó Chủ tịch
HD Mon Holdings Nguyễn Anh Tuấn cho biết: “Hiện, chúng tôi đang triển khai 5
đến 6 dự án từ Hà Nội, Hạ Long cho đến TPHCM gồm phân khúc BĐS nhà liền kề biệt
thự, chung cư cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng du lịch biển. Tuy nhiên, chúng
tôi dựa vào khả năng của mình và làm thật đầu tư thật, chứ không dựa quá nhiều
vốn ngân hàng”.
Trao
đổi với Tiền Phong, ông Lê Hoàng
Châu cho rằng, khi nguồn vốn tín dụng vào bất động sản bị siết lại, các doanh
nghiệp có tiềm lực, uy tín và thương hiệu sẽ có các cơ hội để huy động từ các
nguồn vốn khác, góp phần làm lành mạnh thị trường và củng cố niềm tin cho khách
hàng. Những doanh nghiệp có các chỉ tiêu kinh doanh lợi nhuận tốt, có quỹ
đất... vẫn đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính
sách mới hiện nay.
